Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Mit dieser Auflistung sollen die häufigsten Fragen (FAQ) zum Grundsteuer-Viewer beantwortet werden. Bestehen darüber hinaus weitere Fragen, so erreichen Sie uns über folgende Kontaktmöglichkeiten.
KontaktDer Grundsteuer-Viewer ermittelt den sogenannten Lagefaktor. Gleichzeitig dient er als Ausfüllhilfe für die Steuererklärung und erläutert die Berechnung des Lagefaktors.
Zur wirtschaftlichen Einheit Grundstück im Grundvermögen gehören insbesondere:
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- Erbbaurecht,
- Jedes Wohnungs- und Teileigentum,
- Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:
Für den Grund und Boden der Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes,
Eine Gemarkung ist ein Bezirk der Katasterverwaltung. Gemarkungen werden durch Katasterämter eingerichtet. Als Gemarkung bezeichnet man eine zusammenhängende Fläche aus mehreren, nebeneinander liegenden Fluren eines Gemeindegebietes. Der Begriff wird im Liegenschaftskataster und im Grundbuch verwendet. Die Gemarkungen werden nach ihren geografischen Lagen benannt. Fluren sind Unterbezirke von Gemarkungen.
Ein Flurstück ist ein Teil der Erdoberfläche und damit eine Bodenfläche im Liegenschaftskataster. Jedes Flurstück besitzt ein Flurstückskennzeichen. Dieses Kennzeichen ist die amtliche Bezeichnung aus dem Liegenschaftskataster. Der Grundsteuer-Viewer gibt für die Eintragung in der Steuererklärung die Flurstückskennzeichen an.
Am einfachsten gehen Sie in die Adresssuche. Daneben können Sie über die Karte suchen oder das Flurstückskennzeichen über die Schnellauswahl eingeben. Falls Sie Ihr Flur-/Grundstück nicht über die Flurstückssuche finden sollten, haben Sie wahrscheinlich einen veralteten Katasterauszug. Durch einer Katasterfortführung könnte die alte Flurstücksnummer durch eine neue Flurstücksnummer ersetzt worden sein. Suchen Sie Ihr Flurstück dann bitte über die Karte oder mit der Adresse.
Sie können durch einen Klick in der Karte ein Flurstück auswählen und die Auswahl durch Anklicken weiterer Flurstücke erweitern. Die ausgewählten Flurstücke werden farblich gekennzeichnet. Durch erneutes Anklicken eines ausgewählten Flurstücks wird es wieder aus Ihrer Auswahl entfernt.
Es gibt keine Beschränkung bei der Anzahl der ausgewählten Flurstücke. Eine Beschränkung auf 40 Flurstücke besteht nur bei der Nutzung des QR-Codes. Daher erscheint ab dem 41. ausgewählten Flurstück ein Hinweistext. (siehe QR-Code).
Die amtliche Fläche eines Flurstücks wird durch die Vermessungsstelle berechnet und in das amtliche Liegenschaftskataster eingetragen. Die amtliche Fläche wird auf volle Quadratmeter bestimmt. Nur bei Flurstücken, die kleiner als einen halben Quadratmeter groß sind, kann ausnahmsweise ein Flächenmaß mit Bruchteilen angegeben sein.
In die Anlage Grundstück zur Steuererklärung ist stets die gesamte amtliche Fläche einzutragen.
Es ist möglich, dass die angezeigte Postleitzahl im Viewer abweicht. Verwenden Sie dann bitte die tatsächliche Postleitzahl des Grundstücks.
Gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) ermitteln und beschließen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte regelmäßig flächendeckend (amtliche) Bodenrichtwerte. Dabei werden Bodenrichtwertzonen gebildet, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Sie sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. In bebauten Gebieten werden die BRW mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. BRW werden in Niedersachsen jährlich ermittelt.
Für Zwecke der Grundsteuer wird der BRW nach § 196 Baugesetzbuch vereinfacht genutzt. Dabei werden im Regelfall nur BRW für Bauflächen berücksichtigt. Anpassungen an die individuellen Merkmale des Grundstücks werden nicht angebracht. Bei deckungsgleichen BRW-Zonen findet immer nur der niedrigste Wert Anwendung.
Die BRW werden auf den Hauptfeststellungsstichtag 1.1.2022 ermittelt. Nach sieben Jahren erfolgt eine turnusmäßige Neuberechnung der Lagefaktoren mit den dann maßgeblichen (amtlichen) BRW.
Der Grundsteuer-Viewer ermittelt für jedes Flurstück den zugehörigen BRW. Liegt das Flurstück in mehr als einer Bodenrichtwert-Zone, wird für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegenen Flurstücksteilfläche der jeweilige BRW ermittelt und mit der jeweiligen Flurstückteilfläche im Ergebnisblatt ausgewiesen.
Liegen Flurstücks- oder Grundstücksteile in mehreren Bodenrichtwertzonen werden im Ergebnis die vorliegenden BRW in dem Verhältnis ihrer Flächengröße berücksichtigt (flächengewichteter BRW).
Der durchschnittliche Bodenrichtwert (dBRW) ist der Medianwert aller in der Gemeinde liegenden BRW für Bauflächen. Er wird von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 ermittelt und auf volle Euro abgerundet. Er wird zur Ermittlung des individuellen Lagefaktors des Grundstücks benötigt (siehe Lagefaktor).Bodenrichtwerte gem. §5 Abs. 3 NGrStG | Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen
Der BRW ist nicht in der Steuererklärung einzutragen. Das Gleiche gilt für den dBRW. Die Daten werden für die Berechnung des Lagefaktors automatisch zugeliefert.
Niedersachsen hat das einfache lageunabhängige Flächen-Modell zu einem verfeinerten Flächen-Lage-Modell weiterentwickelt. Der Lagefaktor sorgt für eine Unterscheidung von gleich großen, gleich genutzten Grundstücken innerhalb einer Kommune anhand ihrer Lage. Als Merkmal für die Lage werden die flächendeckend vorhandenen BRW genutzt.
Der Lagefaktor ergibt sich aus der Formel:
Lagefaktor = (BRW / dBRW)0,3
Wobei der BRW der Bodenrichtwert (BRW) Ihres Grundstücks und der dBRW der durchschnittliche Bodenrichtwert (dBRW) der Gemeinde ist.
Durch den Exponenten (Hochzahl) „0,3“ in der Formel wird der Einfluss des Bodenrichtwerts auf den Lagefaktors abgeschwächt. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag.
Der Lagefaktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet.
Beispiel: Bei einem dBRW von 100 € beträgt der Lagefaktor für ein Grundstück mit einem BRW von 200 € 1,23. Ein doppelt so hoher BRW im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenrichtwert führt zu einem Zuschlag von (nur) 23 Prozent.
Lagefaktor = (BRW / dBRW)0,3
Wobei der BRW der Bodenrichtwert (BRW) Ihres Grundstücks und der dBRW der durchschnittliche Bodenrichtwert (dBRW) der Gemeinde ist.
Durch den Exponenten (Hochzahl) „0,3“ in der Formel wird der Einfluss des Bodenrichtwerts auf den Lagefaktors abgeschwächt. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag.
Der Lagefaktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet.
Beispiel: Bei einem dBRW von 100 € beträgt der Lagefaktor für ein Grundstück mit einem BRW von 200 € 1,23. Ein doppelt so hoher BRW im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenrichtwert führt zu einem Zuschlag von (nur) 23 Prozent.
Die Berechnung des Lagefaktors erfolgt für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) durch die Finanzverwaltung und wird bei der Berechnung der Äquivalenzbeträge (Grund und Boden, Gebäude) automationsgestützt berücksichtigt. Der Grundsteuer-Viewer ermittelt auf Grundlage der von Ihnen ausgewählten Flurstücke den jeweiligen Lagefaktor. Damit können Sie den Lagefaktor in Ihrem Steuerbescheid überprüfen. Der Faktor ist nicht in die Steuerklärung einzutragen. Der im Grundsteuer-Viewer ausgewiesene Lagefaktor ist rechtlich nicht bindend.
Bei Miteigentumsteilen ist gleichwohl die gesamte amtliche Fläche einzutragen. Zusätzlich ist in diesen Fällen der zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil (hier: Miteigentumsanteil) in der Anlage Grundstück zur Steuererklärung einzutragen.
Sofern ein Flurstück sich über mehrere Bodenrichtwertgrenzen erstreckt, wird eine Unterteilung in entsprechende Teilflächen vorgenommen. Es besteht dann die Möglichkeit, die tatsächlich zur wirtschaftlichen Einheit gehörende anteilige Fläche gesondert einzutragen.
Ja, eine Kombination aus Flurstücksteilflächen und Miteigentum kann ebenfalls im Grundsteuer-Viewer angegeben werden. Es wird im pdf-Auszug als Ergebnis der in der Anlage Grundstück anzugebende Anteil (Zähler/Nenner) ausgewiesen.
Hier kann im Grundsteuer-Viewer kein Lagefaktor berechnet werden. Eine Ermittlung erfolgt erst im Rahmen der Bearbeitung durch das Finanzamt.
Wenn mindestens ein Flurstück in der Auswahl keinen Bodenrichtwert ausweist, kann kein Lagefaktor im Grundsteuer-Viewer ausgewiesen werden. Eine Ermittlung erfolgt erst im Rahmen der Bearbeitung durch das Finanzamt.
Es werden zur Darstellung verschiedene Datenquellen genutzt. In den kleineren Zoomstufen (kleiner Maßstab) werden topographische Daten verwendet, während in den größeren Zoomstufen (großer Maßstab) Liegenschaftsdaten dargestellt werden. Diese enthalten die Darstellung aus dem Liegenschaftskataster mit den amtlichen Flurstücksgrenzen. Dadurch ergeben sich optische Unterschiede zwischen den Objekten.
Die Adresse oder die Lagebezeichnung im Kopf des pdf-Auszug bezieht sich auf ihr zuerst ausgewähltes Flurstücks. Weitere Auswahlen werden vom System berücksichtigt, Sie werden in einer Tabelle unter der Karte aufgeführt.
Mit Hilfe des QR-Codes können Sie Ihre Auswahl der Flurstücke speichern und bei Bedarf erneut herstellen und ggf. weiterbearbeiten.
Die Information über die ersten 40 ausgewählten Flurstücke werden im QR-Code gespeichert. Wurden darüber hinaus weitere Flurstücke ausgewählt so steht unter dem QR-Code ein Hinweistext, der auf die Grenze von 40 Auswahlen hinweist.
Für die Hauptfeststellung sind die Verhältnisse am 1. Januar 2022 entscheidend. Der Grundsteuer-Viewer startet daher standardmäßig mit diesem Stichtag. Falls ein Flurstück erst nach dem 01.01.2022 entstanden ist, ist ein späterer Jahrgang im Grundsteuer-Viewer auszuwählen.
Zuletzt aktualisiert am 14.03.2022